民宿经营思路及方法
资深民宿投资者的经验总结：
民宿肯定是未来的趋势，跟每个人都息息相关，但是你要怎么做民宿，我会从位置、投资、用户、风险、竞争对手这五个方面，结合我自己做民宿的经验，一次性给你分析清楚。 内容有点长，但是你看一次就能把这个行业看得明明白白。你知道为什么有的人做民宿会失败吗？
有个姐姐找到我，要我帮她想办法。她五十五岁退休了，工作了一辈子，存了两百多万，全部拿去投资民宿了，一辈子攒的钱都攒进去了，结果现在一个客人都没有。就请我帮忙，然后我问她问题，她是一问三不知。这样的人创业真的太危险了，这哪是创业，这简直就是豪赌。攒了一辈子的血汗钱都丢进去了。
很多人把创业当做是一场冒险，创业绝不是冒险，越是投入大，越是不能冒险。我是怎么开始做民宿的，可以说是零成本。一七年我第一次听说民宿这个词，我就跟我闺蜜去体验了一把，觉得挺有意思的。这可能是未来的一个趋势。其实现在还不到时候，特别是国内还没有形成趋势，毕竟现在的民宿还是老的那种类酒店式的搞法。
体验完那一次民宿，我就开始做民宿，蛮简单啊。本来我自己也是要租房的。那我租房也是要分租的，我为什么不做民宿呢？就跟我就跟房东商量，我跟闺蜜住在后面，前面两间分出去做民宿，基本上什么都不用添置，这样是不是有点相当于零成本。那这次试验之后呢，我不仅不需要付房租，还能把生活费挣出来。然后我就扩大了试验范围。现在在北京、上海、广州、深圳、武汉这五个城市去体验，我住过各种各样的民宿。最后我发现可以做。
一八年，我先在北京和武汉尝试，最后北京的那个四合院没有谈成，我就在武汉和悉尼这两个地方开始做。同样也都是零成本，现在我手上还有四个民宿，这次我又准备投两百万做第五个。前面有一期讲过，我是怎么在疫情时期把所有的房间都做到爆满的。现在我来讲一下我做民宿的几个步骤。
首先，我会分析这个地区，因为民宿的客人都是新人类。老古董是不会去住民宿的。新新人类观念更开放，收入偏高，年龄偏轻，那这一类人群的主要行动路径是什么？要么就是学习，要么就访友，要么就是商业或者是创业的。说实话，住民宿的客人真的很难有旅游度假的，所以民宿最好的位置不是在旅游景区，而是在城市商务区、高校区。这些你想过没有？
第二，分析他们的消费心理，他们为什么不去住酒店，要来住民宿，因为民宿一般都比较私密，它不像酒店不好避嫌，对吧？然后肯定就是方便了。交通方便，离办事地点近，再就是更经济。比如我公司组织小型的、五到六个人的商务会议，那住酒店和住民宿花同样多的钱，但是能选择的酒店他就没档次。可是做民宿，就没有档次不档次的问题了。最后就是体验个性化居家式住宿，但是跟家里又不一样，或者说他比酒店更干净。你可以从这个消费心理来打造你的民宿。
第三，为了降低风险，肯定要分析周边整体的民宿数据的。整个地区有多少家民宿，他们能住多少人，品质怎么样，价格、入住率、评价这些方面，你可以从这些数据中分析出来，这个地方到底有没有生意做。比如我现在这个地方总共有两百四十多家民宿，大部分的入住率都超过了百分之五十，那说明肯定有生意。
第四，有没有竞争对手，这个就要看同等的房子它的空置率，空置率越大，说明竞争越大。那竞争这个东西要怎么避免？我们这边两百四十多家民宿，有百分之四十只能住两个人，百分之五十可以住两到六个人，百分之十可以住六个人以上。根据这个数据，我又可以看到不同价位的入住率。这样我就用一个办法，就是我不看他的入住率，我去猜，我就根据房子的照片、价位、能住多少人来预测他的入住率，基本上都是准确的。说明我分析的这个方法是正确的。如果不正确，我才会根据具体这个房子的细节来分析。为什么会跟我预测的不一样，然后得出结论，我该怎么样去竞争，才能竞争过它。
第五就是我会计算投入产出，怎么样确保每年的毛利率，是超过百分之二十五的，有哪些因素会影响我的利润。比如说我分析两个人的民宿，如果低于一百七的那种，它的订房率会超过百分之八十。那一年的毛利率就是超过五万的。如果你定价两百以上，但是我看到他的这个订房率，是低于百分之五十五的，那收益就变成了四万以下。所以你就不能定价高了。再看四个人的民宿，如果你定价两百跟三百，虽然是影响入住率的，但是整体的毛利率没有下降。甚至因为你提供了附加的服务，比如说spa，加了按摩椅，加了早餐这些，反而会提高入住率，那我肯定就提价。所以我做民宿，可以连续六个月百分之百爆满，一个空房间都没有。我的每年回报率，是超过整体的投资的百分之二十的，都是因为我做了这些功课。到现在我的民宿，我自己根本不用操心，都是请别人帮我做的。
很多人这五点都没搞清楚，就去投资，你投资个毛啊，国内的民宿能不能做？当然能做。我认识一个做民宿的男孩子，包了好几栋大楼，每年都能赚上千万。所以你只要按照这些步骤，你也可以赶上民宿这个未来的趋势的。
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